杭州二手中介轉戰周邊三四線城市

想“上車”的客戶多,但誠心房源少,房東掛價太高

今年以來杭州二手房補漲,嚴女士也趁著這波風潮,出手瞭自己手頭一套市中心老破小,置換瞭一套次新二手房。在這一買一賣過程中,她認識瞭不少二手房中介公司的經紀人,並加瞭他們的微信,打算多瞭解市場。

前幾天,嚴女士看到朋友圈裡有位經紀人發瞭一套建國南苑38m2的二手房源信息,總價約160萬元,經紀人配文表示這是“望江門唯一誠心出售的小套房源,要買的抓緊”。

“現在二手房行情都這麼誇張瞭嗎?大多數房源都是不誠心出售的?”她把截圖發到自己好朋友的群裡,結果小姐妹們都表示“這很正常”。有位小姐妹還告訴她,自己的幾個中介朋友都轉戰周邊三四線城市賣新房瞭,說是杭州市區沒房子好賣瞭,“最近兩個月,朋友圈裡中介們發的房源幾乎都是外地的項目,我現在被限購瞭,有時候也在想要不要去周邊投資一套。”

海寧、柯橋、諸暨、上虞

這幾個區域最台中抽化糞池受青睞

小G是某網絡中介公司的經紀人,他說,經過今年前三個季度的量價齊漲,最近杭州市區二手房確實處於房源量不多、誠心房源少、價格高企的狀態。“身邊的同事都在感嘆最近手頭沒有像樣的二手房源賣。”而中介經紀人是靠成交的傭金提成過活的,因此現在小G把工作重心轉到公司代理的新盤上來。

大概從9月份開始,小G就在朋友圈裡大力推薦周邊縣市的一手新房。比如:嘉興海寧的錢塘外灘、傾城一品等; 柯橋的恒豐金玉園;上虞的君悅龍山;諸暨的東旺時代廣場、鴻潤星公館;湖州德清的臨杭美岸;淳安千島湖的青城嘉園、天香華庭等等。

綠城置換的經紀人小黃的微信朋友圈裡,這個月以來發佈的房源70%都是周邊縣市項目。其中海寧、柯橋、諸暨的樓盤最多,台中抽水肥推薦此外,還有安吉、桐鄉、象山等地的樓盤。他苦笑:“杭州市區現在每掛出來一套好的二手房源都有很多中介公司搶,去周邊縣市拓展房源也是被逼的。”

可以看出,這些縣市區基本上都屬於“無縫對接杭州市區”。比如海寧就在下沙隔壁,今年5月海寧一宗靠近下沙的沿江地塊拍出上萬元的樓面價,被網友戲稱為以後樓盤名字可以叫“武林十九裡”;柯橋就在蕭山隔壁;諸暨接壤蕭山和富陽兩個區;德清和桐鄉都接壤餘杭;安吉就在新晉的臨安區隔壁。而上虞已經納入紹興市區,杭州和紹興一直歷史淵源深厚,未來也是要打造杭紹一體化的。

因為地理上的鄰近,這些縣市通常會第一時間承接杭州樓市購買力的外溢。而且隨著杭州城市框架的拉伸,這些縣市近水樓臺先得月,最容易享受到基建紅利。尤其是杭州擁江發展、城市東擴的戰略,帶熱瞭位於杭州之東的海寧、柯橋等縣市區的樓市。

豪世華邦城東區域的經紀人王煒說,最近幾個月,帶杭州客戶去外地周邊縣市看房源,在中介行業中越來越普遍。“我前段時間也帶幾波客戶去海寧看過房子,平均下來帶看成交率大概在10%左右。”

綠城置換的小黃也說,確實有不少杭州客戶看瞭海寧、柯橋、諸暨、上虞房子後下單的,“9月底的時候,這幾個地方的房子都賣得挺紅火,房價也普遍上漲瞭一些。”

市區二手房源出售條件苛刻

實際房源供需比達1:3.5

在豪世華邦營銷策劃中心總監劉輝看來,眼下中介經紀人紛紛“走出去”,跟杭州市區二手房源供需失衡脫不開幹系。“經紀人雖然轉戰外地,但客戶主要還是杭州本地人。”

劉輝說,從豪世華邦的客戶數據來看,目前杭州二手房源的供需比大概在1:3.5,購房需求仍然高漲。一來不少客戶看到去年以來杭州房價漲幅大,今年老破小補漲、買新房要拼關系拼全款,從而產生緊迫感,隻要手裡還有點餘錢,都覺得還是用來買套房子最安耽;二來不少租賃客戶幾年工作下來也有瞭一筆積蓄,本身就有瞭實際的買房需求,在當下這股買房風潮的席卷下,原本可以慢慢看房,現在也急著要“先上車再說”,“很多之前在我們這邊租房子的租賃客戶,今年都參加瞭公司組織的外地項目開盤認籌。”劉輝說。

而二手房源的供應方面,房東惜售心理依然嚴重。“現在越是誠心賣的房源,房東出售條件越是苛刻。”劉輝說,基本上現在房東對於手頭的房源,能不賣就摒牢不賣,誠心拿出來賣的通常都是要置換房源存在資金缺口的,因此房東一是價格往高裡掛,比如說今天掛出來的價格通常都是加上瞭下個月的預估漲幅(大概是3%~5%),二來對於首付成數基本要求六成以上,全款的也不在少數。

在這種房源緊俏,市場門檻偏高,再加上限購後不少客戶失去房票等綜合因素下,“中介拓展外地房源,也是消化客戶需求量的一種解決思路。周邊城市的一些樓盤開發商也借此機會往杭州跑,做營銷。”劉輝表示。

而購買外地周邊城市房子的杭州客戶,大多數是手頭資金有限,買不起杭州市區房子的自住需求者,轉而尋求鄰近的價格窪地。比如有一位新杭州人,畢業後在杭州工作瞭六七年,手裡有幾十萬元,以此做首付,買瞭紹興市區一套中小戶型房源。他的想法是,最近幾年先繼續在杭州租房住,等以後杭州到紹興的城際輕軌建好瞭,可以考慮住到紹興去。

也有一部分客戶,純粹因為覺得杭州房產門檻高、投資回報率下降而尋找性價比更高的三四線城市做投資。比如買海寧、柯橋的房子,從實際地理距離來說,跟買下沙和蕭山東可能相差並不太大,但價格上卻實惠不少。像下沙沿江目前二手房實際成交均價大概在2.1萬~2.3萬/m2,而海寧多數樓盤均價在1.5萬元/m2以下;蕭山更是兇猛,大傢眼睜睜看著它從“蘿卜幹”變成“人參蕭”,相比之下,貼隔壁的柯橋同樣富得流油,但房價卻不過“1字頭”。

一邊是經紀人感嘆無房可賣

一邊二手房成交量居高不下

中介公司去外地拓展房源愈演愈烈,但杭州市區的二手房源是否真的像很多經紀人感嘆的那樣“無房可賣”?那麼杭州市區居高不下的二手房成交量又是哪裡來的?

從杭州透明售房網的成交數據來看,雖然國慶長假期間杭州市區二手房成交量比較低靡,但長假結束後,二手房日成交量又迅速反彈到300多套,10月9日至10月15日的周成交量依然達到瞭1962套,跟9月份的每周成交2000多套相比基本接近。

對此,劉輝認為,目前市場上好的二手房源確實較少,但像開篇裡嚴女士朋友圈裡中介經紀人所說的“望江門唯一誠心出售房源”的表述,肯定有誇張成分。杭州市區二手房成交量仍處於高位,他認為其中有前期積壓的已交定金房源簽約滯後的原因。“實際上,進入10月份以來,我們平時大概每日成交二三十套二手房源,周末大概能成交四五十套房源。而在前幾個月,我們周末都能成交百來套房源。行情確實有一定的降溫。”

對於一邊是經紀人感嘆無房可賣,一邊是杭州二手房成交量居高不下,另一位業內人士認為,其中一個原因,可能在於杭州中介行業存在明顯的“二八定律”。

查看透明售房網二手房交易和簽約平臺,會發現每個月的房源簽約排名中,我愛我傢、豪世華邦、鏈傢地產“三巨頭”占據瞭杭州二手房市場60%以上的成交份額。

這樣的現狀下,三巨頭憑借牌子大、門店多、口碑好,招攬瞭市面上新掛出來的絕大多數二手房源,很多房東和買傢出於交易安全的考慮,會更傾向於選擇在這三傢公司簽約。這使得其他二手中介公司經紀人能爭取到的房源較少,因此導致瞭“無房可賣”的感慨。

、其中我愛我傢、鏈傢地產、豪世華邦的經紀人們,最近兩個月來發佈的房源絕大多數還是杭州主城區二手房源,隻有零星的幾個外地樓盤看房介紹。相比之下,其他中介公司經紀人近兩個月的微信發佈中,外地樓盤看房介紹占比普遍超過半數。

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